Specyfikacja naszych usług

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest najczęściej analizowanym obecnie dokumentem na rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania z rynku pierwotnego oraz obawy nabywców przed niezgodnymi z prawem praktykami firm deweloperskich sprawiły, że utworzył się spory rynek dla tego rodzaju usług. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego i składa się z wielu stron, których zapis dla większości klientów jest niezrozumiały. Z uwagi na fakt, że jej podpisanie rodzi już skutki prawne, ważne jest by zapisy tej umowy sprawdzić przez jej podpisaniem u notariusza. Zasługującym na podkreślenie jest fakt, że wbrew powszechnym opiniom- notariusz nie jest zobowiązany do badania treści takiej umowy pod kątem jej zgodności z zapisami „ustawy deweloperskiej”, czy występowania w niej klauzul niedozwolonych. Notariusz potwierdza zawarcie zgodnej woli stron. Podsumowując: zawarcie umowy przed notariuszem nie gwarantuje jej zgodności z prawem.

Wykonując analizę weryfikujemy zapisy umowy deweloperskiej przede wszystkim pod kątem zapisów sprzecznych z prawem i występowania tzw. klauzul abuzywnych, czyli niedozwolonych. Mimo ich nielegalności, wciąż są zawarte w wielu umowach. Szukamy także zapisów niekorzystnych dla nabywcy, choć niekoniecznie sprzecznych z prawem. Klient powinien mieć pełen obraz faktycznych zapisów umownych, żeby mógł w najlepszym swoim interesie podejmować decyzje. Wskazujemy także na zapisy korzystne i pokazujemy potencjał wynikający z analizowanej inwestycji.

Raport z analizy zawiera więc streszczenie z opisem, który w jasny sposób określa prawa i obowiązki obu stron. Wymieniamy wszystkie ewentualne zagrożenia mogące wystąpić oraz podpowiadamy propozycje zmian zapisów umownych do ewentualnych negocjacji z deweloperem. Umowa może zawierać wiele zapisów, które dopiero po czasie mogą okazać się niekorzystne i mocno ingerować w swobodne korzystanie z kupionej nieruchomości.

Księgi Wieczyste

To podstawowe dokumenty każdej nieruchomości. Absolutna podstawa weryfikacji jej stanu prawnego. Księgi wieczyste zawierają informacje o nieruchomości i jej właścicielach. Wskazują, czy jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz czy jest zadłużona. Być może wydaje się, że nie jest trudne przeanalizowanie treści księgi wieczystej samodzielnie. Niektórzy, potrafiący czytać zapisy w niej zawarte sobie poradzą, ale praktyka pokazuje, że tylko nieliczni. Czy potrafisz przeanalizować księgę wieczystą wybranej przez siebie nieruchomości, żeby mieć pewność bezpiecznego jej zakupu? Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że elektroniczna księga wieczysta może nie zawierać wszystkich istotnych informacji i wpisów. Podobnie, jak sprawdzenie, czy zapisy księgi są aktualne lub stan faktyczny nieruchomości odpowiada stanowi prawnemu. Nabywca powinien posiadać wiedzę o pełnej treści księgi wieczystej (także papierowej), aby w chwili transakcji księga wieczysta nie zawierała wpisów z obciążeniami, których Sąd nie zdążył wpisać – a wnioski wcześniej zostały złożone. Takie wnioski oznaczają, że z dużym prawdopodobieństwem zostaną do księgi wpisane, ze wszystkimi swoimi konsekwencjami – a właścicielem będzie już ktoś inny.

Czytanie treści księgi wieczystej jest proste tylko dla tych, którzy się na tym znają.

Wykonujemy taką analizę w oparciu o wszystkie dostępne dokumenty. Nie bazujemy wyłącznie na zapisach w elektronicznych księgach wieczystych. Mamy doświadczenie i wiemy, gdzie może występować ewentualne zagrożenie – aktualne lub przyszłe zapisy ograniczające prawo własności lub stanowiące nieraz ogromne koszty dodatkowe.

Analiza gruntu i miejscowego planu

Badanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest domeną nabywców działek pod budowę domu jednorodzinnego, lecz coraz częściej korzystają z niego również przezorni nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym, którzy obawiają się utraty wolnej przestrzeni wokół budynku istniejącej w chwili zakupu mieszkania. Badanie miejscowego planu jest podstawową czynnością po analizie ksiąg wieczystych, które należy przeprowadzić przed zakupem działki. To zapisy miejscowego planu determinują możliwości i potencjał danej działki.

Nabywca działki powinien mieć świadomość, że jego dysponowanie gruntem nie jest nieograniczone. Analiza dokumentów planistycznych pozwala ocenić, jakie istnieją możliwości zabudowy na danej działce oraz występowanie ewentualnych utrudnień uniemożliwiających wybraną przez nabywającego zabudowę. Może się okazać, że zapisy miejscowego planu tak ograniczają wysokość nowej zabudowy, że plany inwestora stają się niemożliwe do zrealizowania. Dlatego należy również posiadać wiedzę co do strategii Gminy i jej planów rozwoju na najbliższe lata, aby móc określić szanse i zagrożenia swoich planów inwestycyjnych.

Badanie dokumentacji planistycznej dotyczy także kwestii toczących się postępowań w sprawie o uchylenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przed sądem administracyjnym lub stanów postępowań toczących się już w kwestii uchwalania nowych planów. Analiza tej dokumentacji przed zakupem planowanej nieruchomości pozwala na obiektywną ocenę, czy jej zakup jest opłacalny oraz czy jest w ogóle prawnie i ekonomicznie uzasadniony.

Kolejnym etapem badania gruntu jest sprawdzenie wspomnianych już utrudnień w realizacji inwestycji. Będzie to przede wszystkim przeznaczenie gruntu – czy nie jest to przeznaczenie na cele rolne, bowiem zgodnie z przepisami aktualnie obowiązującymi, nabywcą takiego gruntu może być wyłącznie rolnik indywidualny. Wszelkie kwestie odrolnienia są niewątpliwie wadą dla kupującego, który nie jest rolnikiem oraz nie planuje prowadzenia takiej działalności gospodarczej. Sprawdzenia wymagają również kwestie dotyczące praw osób trzecich do nieruchomości lub kwestie ewentualnego istnienia prawa pierwokupu do badanej nieruchomości, które skutecznie mogą ograniczyć możliwości podpisania umowy lub prowadzić do unieważnienia umowy już wcześniej podpisanej.

Wszystkie te wspomniane czynniki pozwalają stwierdzić, że analiza prawna planowanej do zakupu działki pod budowę domu lub tym bardziej inwestycji komercyjnej jest niezbędna, by móc efektywnie realizować swoje plany.

Legal Due Diligence

Ta usługa skierowana głównie do profesjonalistów w rynku nieruchomościami, czyli szczególnie przedsiębiorcom kupującym nieruchomości dla zysku lub pośredników w obrocie nieruchomościami w celu poszerzenia wiedzy dla rzetelnie przygotowanej oferty (szczególnie dotyczy nieruchomości premium). Oferujemy badanie Legal Due Diligence, czyli kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Due Diligence to należyta staranność. To analiza kompleksowa, określająca wszystkie istotne parametry nieruchomości. Składa się z kilku części, dotyczących parametrów technicznych, finansowych i prawnych.

W naszej ofercie znajduje się część prawna, która może zostać poszerzona o finansową, gdy klient będzie potrzebował wyceny wskazanej nieruchomości. Należy pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, wyceny nieruchomości mogą zostać wykonane wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast analiza Due Diligence nie stanowi sama w sobie wyceny nieruchomości i nie może być z taką wyceną mylona. Może zawierać wycenę, gdy zostanie ona zamówiona – ale badanie prawne jej nie dotyczy.

Due Diligence stanowi poszerzenie naszej usługi dotyczącej badania stanu prawnego nieruchomości. W jej ramach poddaje się analizie:

– księgi wieczyste i akt (papierowych) ksiąg wieczystych;

– treści dostępnych informacji zawartych w systemach informacji przestrzennej;

– treści decyzji i innych aktów dotyczących nieruchomości;

– treści wszystkich dostępnych dokumentów uzyskiwanych od organów administracyjnych;

– treści dokumentów technicznych nieruchomości;

– treści zasobów planistycznych: miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i studiów, polityki planistycznej Gminy;

– wszystkich pozostałych dokumentów przedłożonych przez Klienta;

– dokumentów zawartych w aktach administracyjnych organów z toczących się postępowań administracyjnych czy sądowych dotyczących nieruchomości;

– otoczenie nieruchomości, jej ewentualnego rozwoju;

– występowania wody lub jej pojawienia na terenie nieruchomości (tereny zalewowe);

– ewentualnych utrudnień (zadrzewienia, zanieczyszczenia, składowania odpadów);

– prawidłowość budowy i odbioru budynku (w przypadku domów);

– kwestie legalności prowadzonej budowy i prowadzenie dziennika budowy;

– także posadowienia budynku w granicach działki (lub innych budynków).

– ewentualnej ochrony konserwatorskiej (czy wybrany obszar nie jest objęty prawną ochroną konserwatora zabytków);

– zabudowy planowanej w otoczeniu nieruchomości;

– innych okoliczności szczególnych;

Tak wnikliwie przeprowadzony audyt pozwala uniknąć kosztownych procesów lub postępowań przed urzędami, oraz zabezpieczyć się przed nieuczciwymi zamiarami sprzedającego. Jest podstawą do uzasadnionej negocjacji ceny lub wręcz do nowej wyceny nieruchomości. Jest to zatem inwestycja, która często wielokrotnie się zwraca.

Analiza stanu prawnego nieruchomości

Analiza prawna nieruchomości to nasza flagowa usługa, pozwalająca zweryfikować stan prawny nieruchomości w porównaniu do jej stanu faktycznego, jednak bez zbędnego angażowania większych środków do tego celu. Opcja ta dotyczy zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego (czyli dotycząca mieszkań lub domów przed pierwszym zasiedleniem), jak i z rynku wtórnego. Mieszkania z rynku wtórnego są obarczone innego rodzaju zagrożeniami w stosunku do nieruchomości z rynku pierwotnego. Natomiast obie kategorie wymagają sprawdzenia. Podstawowa opcja będzie rozwiązaniem kompromisowym między dokładnym zbadaniem stanu prawnego nieruchomości, a ograniczeniem wydatków na ten cel.

W zależności od badanej nieruchomości, różni się oczywiście specyfikacja naszej pracy. W przypadku mieszkań lub domów z rynku pierwotnego – opcja ta będzie poszerzoną wersją badania umowy deweloperskiej. Weryfikacji podlega całość dokumentacji dostarczonej przez dewelopera, reputacja firmy deweloperskiej oraz całej inwestycji. Klient ma także zarysowany obraz wystąpienia ewentualnych przyszłych uciążliwości i okoliczności, które w chwili zakupu nie występują.

W przypadku badania mieszkania z rynku wtórnego, nasza uwaga skierowana jest przede wszystkim na związek stanu prawnego ze stanem faktycznym, czyli zastanym przez kupującego. Czy nie istnieją okoliczności ograniczające korzystanie z nieruchomości lub utrudniające bezproblemową jej modernizację. Szukamy ograniczeń prawnych, zapisów w księgach wieczystych, obciążeń nieruchomości. Sprawdzimy, czy nie posiada wpisanych zadłużeń, hipotek i innych ograniczonych praw rzeczowych. W odniesieniu do domów jednorodzinnych lub budynków, warto zbadać czy proces jego budowy odbywał się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego podczas realizacji inwestycji. Zwracamy uwagę na kompletność dokumentacji dostarczonej przez właściciela jeszcze niesprzedanej, a badanej przez nas nieruchomości. Badanie procesu budowy budynku i jego oddawania do użytku jest zarezerwowana dla usługi w wersji PRO.

Analiza stanu prawnego nieruchomości PRO

Jest to usługa stanowiąca rozszerzenie wersji podstawowej, wystarczającej dla większości uczestników w obrocie nieruchomościami.

Jednak dla inwestorów, lub pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy zawodowo zajmują się kupnem i sprzedażą nieruchomości, ta opcja będzie idealna. Angażuje więcej środków, ale stanowi pewne i sprawdzone źródło negocjacji ceny lub podstawę do ustalania warunków kupna/sprzedaży na zupełnie innym poziomie. Profesjonaliści wiedzą, że to usługa zwiększająca bezpieczeństwo transakcji oraz zysk. Zawsze się zwraca, często procentuje.

Nieruchomości są zbadane w bardzo szerokim zakresie. Szczególnie odnosi się to do nieruchomości z rynku wtórnego, które były budowane kilkadziesiąt lat temu. Warto przeanalizować nie tylko zastany stan prawny, również ale historię budynku.

Analiza dziennika budowy i oddawania budynku do użytku jest również źródłem cennej wiedzy, nie tylko co do procesu budowy i użytych materiałów, ale przede wszystkim w odniesieniu do określenia możliwości wystąpienia ewentualnych problemów prawnych dotyczących już nowego właściciela. Przepisy prawa budowlanego z każdą jego nowelizacją jest coraz bardziej restrykcyjna, a zgodność z prawem w latach 70-tych, niestety nie oznacza zgodności z prawem obecnie. Wielu, zwłaszcza początkujących inwestorów nie wie, że przy modernizacji i przebudowie budynku, należy go doprowadzić do zgodności z obecnie obowiązującymi przepisami. W odniesieniu do niektórych budynków jest to bardzo trudne i kosztowne do przeprowadzenia, natomiast czasem wręcz niemożliwe.

W przypadku nieruchomości zbyt starych na możliwość prześledzenia tego procesu, warto przeanalizować, czy planowana modernizacja będzie możliwa do przeprowadzenia. Aktualizacja budynku pod względem budowlanym będzie musiała odpowiadać wszystkim obecnie wymaganym wytycznym.

Dlatego tak ważne jest, aby przyszły inwestor miał świadomość faktycznego stanu nieruchomości przed jego zakupem, by mógł świadomie planować zakup i modernizację nieruchomości. Wiedza w tym zakresie może być kluczowa i warto o tym pamiętać.